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营改以后房地产增值税税负率

2019-10-27 15:05 来源:注会学院 877

导读:税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。对小规模纳税人来说,税负率就是征收率:3%,而对一般纳税人来说,由于可以抵扣进项税额,税负率就不是13%或9%,而是远远低于该比例。下面我们来了解一下营改以后房地产增值税税负率。

  营改以后房地产增值税税负

  营改增之后建筑对项目所在地税收影响不小:

  1、原来甲供材也是要开营业税发票的,营改增之后,甲供材部分固定的3%税收变成了总包那的增值税,丢掉了一块肉。而且甲供材绝大部分都是在项目所在地外面采购,增值税都是外面开过来的,对当地没有财政贡献!

  2、如果总包选择简易计税:预缴税款=(当地征收全部价款和价外费用-支付的分包款) /(1+3%)×3%,比之前少了一点点;但是总包选择一般计税,预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) /(1+11%)×2%,相同金额相比营业税少缴1.2%!

  房地产项目所在地营改增之后建筑对项目所在地税收影响不小:

  营改增之后博弈的主战场还是房地产企业:

  1、老项目:预售阶段,应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%,营业税没有预征,收款就是5%,税点这就比原来少了1.42%,假设销售价格一样,税收少了28.4%。当然房屋交付的时候房地产企业会按售房款÷(1+5%)×5%把税不足,房地产企业一开始少缴了税,减轻资金压力,但是税务局税务压力就大了!

  2、新项目,最复杂!

  预售阶段,应预缴税款=预收款÷(1+11%)×3%,营业税没有预征,收款就是5%,税点这就比原来少了2.3%,假设销售价格一样,预售阶段税务局税收少了46%。

  交房销售的时候,

  应纳税额=当期销项税额-当期进项税额(包括没有进项发票的土地)-预缴税款

  从公式中可知,当期进项税额越多,应纳税额就越少,进项税额是影响应纳税额大小的重要因素之一,再看看进项税额的计算公式:

  当期进项税额=当期纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额+上期留抵税额-进项税额转出

  前期交付的时候,由于建安、材料等进项税很多,所以不用补缴税款,账面进项多呢。

  到了后期进项都用完了,才要缴税。

  补缴的税金=(销售-土地价款)/1.11*11%-预收款/1.11*3%

  前提是这个公司没有其他项目,如果有其他项目,其他项目的进项可以继续抵,所以房地产一半纳税人企业的税负就成了3%,较原来5%下降不少,所以房地产企业的所得税肯定成了国税部门的重点稽查对象。

  影响房地产进项的还有一个重要的因素,房地产公司选择甲供,建筑公司是选择简易计税还是一般计税。如果建筑公司选择一般计税,项目所在地的税务任务就更艰巨了,建筑公司当地预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) /(1+11%)×2%,剩余的销项税金-进项回公司所在地缴,但项目所在地的房地产公司确可以抵扣11%,当地财力势必大受影响。

而建筑公司选择简易计税对当地政府贡献还好一些。但房地产企业多交增值税会多交城建税及教育费附加。

营改以后房地产增值税税负率

  增值税的税负率怎么计算?

  税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入 。当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额。

  假设本月没有上期留抵税额,税负率=(销项-进项)/不含税销售收入

  增值税税负率=实际交纳税额/不含税的实际销售收入×100%,某时期增值税“税负率”= 当期的“应纳税额” ÷ 当期的“应税销售额”

  4%应纳税额=(100万+50万)÷1.17×4%=5.13

  销项税额=100万+50万)÷1.17×17%=21.8万

  进项税额=21.8万-5.13万+1万=17.7万(需要认证的发票价税合计大约122万)

  (销售为含税,不含税收入不需要除1.17,一般税负率是以一年的数据核查,不会单独按一个月核 算啊!)

  营改增之后,营业税移到了国税变成了增值税,增值税有税率,但可以进项抵扣,所以国税局根据不同行业有不同的增值税税负率。以上就是关于营改以后房地产增值税税负率,希望对大家有所帮助。更多有用会计咨询请关注本网。

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