​房地产企业土地增值税计算方法

房地产企业土地增值税计算方法

一、房地产企业土地增值税计算方式

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的).先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等),计算收入,收入-扣除项目金额=增值额,增值额/扣除项目金额=增值率,按税率计算税额.

二、房地产企业土地增值税计算步骤

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的"增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额.

纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入. 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定,该扣除项目为"根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除",即"取得土地使用权所支付的金额"和"开发土地的成本、费用"之和的20%. 但上述加计扣除项目,并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的,只有符合一定的条件才可以享受.一是必须是从事房地产开发的纳税人,也就是具有开发资质的企业;二是必须实际从事了房地产开发业务,对只从事房地产二手转让的企业,不得减除加计扣除项目.

2、土地增值税实行四级超率累进税率

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%. 增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.   上面所列四级超率累进税率,每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例,均包括本比例数. 纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法: 计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.

土地增值税具有什么特点?

土地增值税具有以下四个特点:

(1)以转让房地产的增值额为计税依据.

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同.

(2)征税面比较广.

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税.换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务.

(3)实行超率累进税率.

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税.

(4)实行按次征收.

土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税.

房地产企业土地增值税计算方法是什么?房地产企业土地增值税通常都是发生预售房产的时候先预交土地增值税，之后在土地增值税清算的时候，计算缴纳相关的税费，扣减预缴的税费多退少补。具体的依据当地法规执行.详细的计算步骤在上文中小编都一一做了整理,大家详读后一定会有所收获,感谢大家.