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183****7051

老师你好,我单位出售门面房,是房产各项税。请问增值税怎么做?

92 2021-03-30 11:34
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老师解答

你们单位是房地产开发企业,还是非房产产开发企业?

2021-03-30 11:35
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183****7051

追问: 主要是土地增值税,有四级超率累进税率具体计算公式不太清楚。请教老师,我单位是非房产企业

2021-03-30 11:39
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答疑老师

回答: 一、属于非房产开发企业,房产出售,需要计算增值税、增值税附加税、产权转移书据的印花税、土地增值税、有利润时,交企业所得税。 二、需要计算土地增值税,就看增值的比率了。

2021-03-30 11:45
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183****7051

追问: 我单位原来是国有的,改制后变为股份有限公司,15年后(2020年)交土地出让金及契税、印花税。 房屋原值=卖价%2b交土地出让金%2b契税%2b印花税。对吧

2021-03-30 11:49
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183****7051

追问: 增值率=增值额/原值。对吧?

2021-03-30 11:58
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183****7051

追问: 每年折旧5%在哪里提现,

2021-03-30 11:59
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答疑老师

回答: 一、房屋原值=买价%2B交土地出让金%2B契税%2B印花税 二、增值率=增值额/原值*100%

2021-03-30 12:28
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183****7051

追问: 例如: 一、 我单位门面房售价(评估价)520万元,去税收入 520/1.05=495.23万元; 二、房屋买入价%2b交土地出让金%2b契税=135.25万元; 三、报各项税 如下 : 1、增值税495.24✘5%=24.76万元; 2、城建税及教育费按增值税的金额乘以12% 24.76✘12%=2.97万元; 3、土地增值税: 扣除项目金额=135.25%2b24.76%2b2.97=162.98万元; 增值额=去税收入495.23_购入162.98=332.25万元; 增值率=增值额332.25/购入成本162.98=203.86% 属于4级数,税率60%,速算扣除数系数35%; 折旧年限16年,每年折旧额5% 公式=增值额332.25✘{(1-5)✘16年}0.44=146.19

2021-03-30 13:05
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183****7051

追问: 土地增值税=增值额332.25✘60%_速算扣除数(折旧年限额146.49%2b购房成本162.98)✘35%=199.35-108.31=91.04万元; 4、印花税=495.23-24.76=470.47✘.0005=0.24万元 合计各项税额=24.76%2b2.97%2b91.04%2b0.24=119.01万元。 请老师给我指教,并帮我核对一下是否对。万分感谢谢谢!

2021-03-30 13:57
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183****7051

追问: 老师还在吗

2021-03-30 14:08
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183****7051

追问: 老师会不会

2021-03-30 14:19
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答疑老师

回答: 下面例子所有计算全部是万元数,四舍五入保留两位小数子,计算过程如下: 一、 我单位门面房售价(评估价)520万元,去税收入 520/1.05=495.24万元; 二、房屋买入价%2B交土地出让金%2B契税=135.25万元; 三、销售各项税如下 : 1、增值税495.24✘5%=24.76万元; 2、城建税及教育费附加、地方教育附加,按缴纳增值税金额作为计税基数,乘以12%,增值税附加税是: 24.76✘12%=2.97万元; 3、房产销售合同按产权转移书据缴纳印花税,以不含税收入金额作为计税基数,印花税税率是万分之五,需要缴纳的税款是:495.24*0.05%=0.25万元; 4、房产交易需要缴纳的个人所得税是:495.24*1%=4.95万元。 5、销售过程中,可以在土地增值税税前列支的税费是:24.76%2B2.97%2B0.25%2B4.95=32.93万元 四、土地增值税的计算: 1、加计扣除5%的折旧费,由于折旧年限是16年,加计扣除金额是135.25*(5%*16)=108.2万元; 2、扣除项目金额=135.25%2B32.93%2B108.2=276.38万元; 3、增值额=495.24-276.38=218.86万元; 4、增值率=218.86/276.38*100%=79.18% 由于增值税是79.18%,因此土地增值税税率40%,速算扣除率5%; 5、需要缴 的土地增值税=218.86*40%-276.38*5%=87.54-13.82=73.72万元。 上述解析完毕。

2021-03-30 14:36
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