卖房子的时候会签订三方协议，房子是开发商的，代理商帮忙卖，客户买了，但是呢是以租代售，就是客户买了不能住（40万的房子只交20万，剩下20万分15年贷款，贷款是和开发商贷款，不是和银行），客户要委托代理商出租，不管有没有租出去，代理商都会给客户每月的租金，这个租金和贷款是一样的钱数，所以就有两种情况，就是第一种，代理商给客户月租金，然后客户把月租金给开发商还贷款；第二种是代理商直接把月租金给开发商等于帮客户还贷款了。我想知道这两种情况都会产生什么税费啊。就是想少交点，怎么操作，老师

追问： 每个税都是多少呢老师。具体怎么操作可以告诉我下吗

回答： 比如返的100 那么减少增值税100×增值税率 附加税，增值税×12% 所得税，100×所得税率

追问： 怎么冲减收入，能说的详细点吗。还有税率是多少啊

回答： 返开发商，开发商再返客户，就相当于冲减了收入

追问： 为啥开发商还要给客户啊，钱最终是到开发商手里

回答： 你是返租给客户，你返给开发商，然后返客户，这样冲减开发商租金收入

追问： 我是返租金给客户，客户给开发商。就截止了，或者我返租金给开发商等于替客户还贷，一步到位忽略客户

回答： 是否有相关正约定，这个过程，如果有，帐上也可以冲减收入处理

追问： 老师你能帮我看下吗 ，这块我不是很会，还麻烦你详细解答下

追问： 能不能把这两种情况分别和我说下啊，对应的税和税率

回答： 1，开发商处理 借，银行存款 贷，长期应收款 2，开发商处理 借，银行存款 贷，主营业务收入 2就是冲减了收入了

追问： 对应的税和税率是多少呢

回答： 增值税9%，附加税是增值税12%

追问： 我是代理商这边的，也是这么操作吗

回答： 代理商这一边，他就是作为代收代付处理。

追问： 两种情况都是一样的税率？

回答： 你这个只有第二种情况可以能够影响你的税，第一种情况压根儿就不会影响你的税，哪里存在税率的问题。

追问： 老师，但是不管哪种代理商都是要开票的呀，租金发票是代理商开

追问： 老师，能麻烦您回答下吗 ，这块我也不懂

回答： 代理商都是要开票的呀，这个代理商他是按照他的这个代理服务费来作为收入，你这里这个租金的实际收取方式属于开发商呀，你只有把这个钱返给开发商，开发商付出去才能够充钱开发商的收入。

追问： 那就是说站在代理商角度，第一种合适是吧，代理商不用交税是吧

追问： 老师，是我这样理解的吗 ，能麻烦回复下吗

回答： 对的，如果说正在代理商的角度，第一种是可以的，但如果说真的开发商的角度肯定第二种，他更节税。